長租公寓第一股深陷危機

　　有租客想退房退貸款，但“房管局說青客資金鏈已經斷了，要么等融資，要么就起訴”，上市不足半年，青客公寓為何走到這一步?

　　上市不足半年，“長租公寓第一股”深陷危機。

　　“前兩天，青客公寓的員工告訴我，像我這種收到解約短信的，拖欠的租金和水電費都不給了，隨我們去起訴還是報警。”4月24日，上海奉賢區房東黃女士對無冕財經(ID：wumiancaijing)研究員表示，今年2月，青客公寓以疫情為由要求其免租未得到她同意后，改口為租金延遲支付，無奈之下，“準備起訴了”。

　　黃女士的遭遇并非個例。無冕財經研究員在多個青客公寓房東組成的維權群發現，眾多被青客公寓拖欠租金、水電費的房東抱團維權，催款的同時要求解約，但目前效果甚微。“人都躲著不見，怎么解約?”一位上海松江區房東陳女士如此表示。

　　租客亦受到波及，他們身上大多還背著租房貸。“如今相當于多了半年貸款，加上未退還的租房押金，都要1.3萬了。”于3月29日搬離青客公寓的杭州租客王小姐對無冕財經研究員表示，為了不影響征信，她只能先還4月份的房租。

　　4月16日，青客公寓發表聲明稱，疫情給整個行業帶來沖擊，公司正通過多種途徑加快恢復生產經營。針對之前小部分房東、租客的合同糾紛，其會逐步處理解決，“爭取在3個月內逐步恢復正常”。

　　截至4月28日，在黑貓投訴平臺上，青客公寓的投訴量多達5731條，涉及上海、南京、武漢、杭州等多地，投訴集中為拖欠房東房租、租客押金，以及租客退房后拒絕取消租金貸。有上海的租客稱，“房管局明確說現在青客資金鏈已經斷了”。

　　去年11月5日才在納斯達克掛牌的青客公寓，究竟發生了什么?

　　租客維權：無責解約后還要還租金貸

　　“現在想退房、退貸款，簡直是難如登天。”在一個近300人的青客公寓租客維權微信群里，一位租客表示。

　　無冕財經研究員在多個青客公寓租客維權群里發現，眾多租客面臨著無論是已退房、欲退房、換房，租金貸問題都難以解決的窘境。

　　“4月份的貸款是我自己還的，怕影響個人征信。”上海租客李小姐稱，她與青客公寓簽訂了26個月的租房合同(2019年8月16日至2021年10月31日)，并辦理了長達18個月的租房貸款。

　　今年3月16日，李小姐搬離住處，并于20號辦理完退房手續。她表示，自己已住滿14個月，按照合同約定是可以無責解約的。但至今仍未收到押金，且還在還貸款。

　　期間，她一直聯系不上青客公寓客服以及房管，嘗試撥打12315、12345等，均沒有得到回復。據其介紹，青客在上海5個地方設置了客戶接待點，但目前僅剩嘉定有工作人員，但去了也僅是登記，未見有解決問題。“青客現在打地道戰一樣，之前設的辦事處又沒人，就算登記了也不給解決，警察都來了一波又一波了。” 李小姐告訴無冕財經(ID：wumiancaijing)研究員。

　　▲青客公寓上海接待點告示，由受訪者提供。

　　4月16日，李小姐接到上海閔行區房管局電話反饋，“房管局明確說現在青客資金鏈已經斷了，要么等它融資才能有錢退租金退貸款，要么就起訴。”目前，李小姐已起訴，但律師告訴她，如果青客真的沒錢了，錢也不一定能要回來，“貸款虧了2萬多，律師費還搭進去了”。

　　“大不了不要押金了，這貸款才是真的坑。”李小姐表示，與青客公寓簽訂租房合同之初，并不知道自己是辦理了貸款，亦不知貸款合同的存在。“房管員只說是分期還房租，以為是每月通過銀行付房租而已。”鑒于能夠享受積分抵水電費之類的優惠，李小姐選擇了房管員推薦的這種付款方式。

　　與李小姐遭遇稍微有差別的是，杭州租客余小姐，是面臨退不了房的窘境。

　　約半個月前，房東因為被青客公寓拖欠了2個月租金，聯系余小姐表示4月底要收房，讓她月底前搬走。

　　余小姐向無冕財經研究員表示，4月21日前，青客公寓給出的方案是換房，從現在的整租房換到合租房，合同至少簽3個月。青客公寓方面表示，如果同意換房，就退押金并結清貸款，但接下來的貸款仍需余小姐自己還，后續由青客方慢慢返還給余小姐。在此基礎上，其還要支付合租房的房租。如果不同意換房，則要余小姐自己還貸款，也不退押金。

　　但余小姐并不接受換房方案。“如果貸款先結清，換房我也可以接受，一邊讓我還貸款一邊又讓我付房租，這是不可能的。”余小姐表示，且其只想整租，不想合租。

　　4月21日，青客方改口，換房后繼續還租房貸款，不另外付房租，“意思是三千的整租換成三千的合租，我才不干。”余小姐說，青客方表示現在公司資金不足，處境困難，不讓其退房。但余小姐仍不想換房，“我已經開始找房了”。

　　租金貸如今成為租客的麻煩，但對于青客公寓而言，租金貸是其規模擴張的助推器。

　　2019財年的年報顯示，青客公寓融資活動的現金流入主要為租金貸。截至2019年，青客公寓共與11家金融機構合作提供分期付款的租金貸，貸款年利率在4.35%到8.60%之間，未償還本金為7.567億元;租戶中使用“租金貸”支付的租金比例達62.6%。

　　但在今年的疫情之下，長租公寓房源空置率上升，“青客公寓所使用的租金貸無疑在放大經營風險，容易導致資金鏈斷裂，禍及房東端和租客端。”知名地產分析師嚴躍進對無冕財經(ID：wumiancaijing)研究員表示。

　　據《經濟觀察報》消息，由于疫情影響，青客在2月的新增租賃業務停滯，大量房源空置。在此情況下，青客不僅需要支付高額房源運營費用，還有一大筆本該使用租金貸償還的房東端租金要清理，資金鏈嚴重承壓。

　　諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙也對無冕財經(ID：wumiancaijing)研究員表示，青客公寓在付款方式上采用了很大比例的“租金貸”模式，利用提前收回的租金進行擴張，2018年底，青客公寓的房源量為96529套，同比上升99.4%，高速擴張導致成本上升。

　　她進一步分析，資金來源依賴租金貸，相當于是提前透支運營收入，再加上青客公寓利用租金貸的模式讓租客享受租金折扣，企業還要給租戶付利息，壓縮了利潤，“提前透支收入在新增出租量跟不上的情況下，容易出現現金流問題。”

　　房東投訴：虧損房解約，盈利房拖欠租金水電

　　青客公寓的資金壓力，也轉移到了房東身上。

　　“青客是在‘瘦身’，把所有虧損的房子無責解約，還不付房租水電。”4月21日，上述房東黃女士對無冕財經研究員表示，當日，其從青客公寓上海奉賢區的負責人處得知，奉賢區的老房子因為是虧損房，所以統統解約，拖欠的租金和水電費都沒法給，只有起訴。

　　實際上，早在今年2月份的時候，黃女士便收到青客公寓的電話以及短信，以疫情為由要求其免租3個月。黃女士并未同意免租，而后青客公寓提出延后支付租金，即4月25日支付其2個季度的租金，“當時我想大家都困難，就同意了”。

　　據黃女士介紹，每個月的25號是合同約定的租金支付時間，且支付的方式是預付。按照合同約定，黃女士原本應在1月25日收到2、3、4月的房租，4月25日收到5、6、7月的房租。但就在4月17日，她收到青客公寓方發來的解約短信，“跟我說因不可抗力要無責解除合同，而且還是不當面交房。”

　　▲房東收到的解約短信，由受訪者提供。

　　黃女士表示，其與青客公寓簽訂了長達8年的合同，根據合同約定，在簽約第6年即2021年1月24日起，雙方才可無責解約。如青客公寓單方面提前解約，需要按照合同規定“按歸還天數的租金的1倍向甲方(業主)支付違約金”。

　　▲青客公寓與房東簽訂的合同條款截圖，由受訪者提供。

　　且在黃女士看來，她的房子并不虧損，“我一個月月租青客去稅給我1300元，而兩個租客的月份分別是920元和800元，即每個月青客能收到1720元的租金。”黃女士認為，即便青客方認為房源虧損，也不該不付拖欠的租金及水電費，“太壞了，準備起訴了”。

　　而對于盈利房，青客公寓也存在拖欠租金和水電費的情況。

　　4月18日，吳先生接到青客公寓的電話，詢問租金支付方式是否可以改為月付，但其堅決不同意，并要求解約。致電的業務員表示需要領導審批，并于當日發來一條解約短信。兩天后，吳先生又接到一條短信，表示解約申請未通過，之前的解約短信確認無效。

　　“理由是我的房子是盈利房。”吳先生表示無奈，既然盈利為啥拖欠房租水電?青客公寓本該于3月25日支付其4、5、6月的租金，但至今只支付了1個月的租金，且拖欠了3個月的水費以及2個月的電費。

　　實際上，據《第一財經》消息，早在2019年底，青客公寓便針對部分虧損房源，要求房東降租或解約。在業主收到的《降租解約溝通函》中，青客表示，公司每月支付給業主的租金已遠遠超出從租客處收取的租金，屬于“高進低出”情形。

　　另據《南方周末》1月20日援引青客員工的話稱，調整虧損房源的租金是青客公寓每年的常規操作，目前其虧損的房源約為5000套，“只是2019年特別多，2018年虧損房源約為1000套。”

　　疫情沖擊之下，事態愈演愈烈。在上述黃女士收到的要求免租的短信中，青客公寓表示，受疫情影響，諸多租客未能?*痰賈路課菘罩謾⒐景湊笤萃３鱟庖滴瘢囁凸⑾Ｍ慷芄幻庾庖咔榧淶淖飩鷚?“共渡難關”。

　　▲青客公寓發出的免租短信，圖片由受訪者提供。

　　清理虧損房背后，是青客公寓“租金差”盈利模式帶來的壓力。

　　“價差”，是青客公寓最基本的盈利方式，青客公寓創始人、CEO金光杰曾向媒體透露，“我們每一套房子拿進來，用收租減掉我們付給業主的租金一定要有價差，這個價差一定要大，如果太小了會虧本，死掉是早晚的事情。”

　　但從數據上看，“以價換量”之下，青客公寓的“價差”持續減弱，盈利承壓。近三年，青客公寓的入住率維持在90%左右，但租金和租金差卻在下降。

　　截至2019年6月30日，青客公寓享受預付折扣后的租金(租戶一次性付全款或使用分期貸款可享受VIP折扣)為1075元，租金差是租金的20%，較2018年同期下降5.1%。這意味著，青客公寓單間月租金差額僅為215元，且尚未計算高昂的運營成本、裝修成本、維護支出等。

　　“長租公寓這個市場還沒有真正起來，之前都是靠砸錢發展起來，如高價收房、給予租客更多優惠。但發展到一定時候，賬算不過來，便難以持續下去，加上疫情的沖擊，影響就更大了。”嚴躍進對無冕財經研究員分析，“高進低出”模式是青客公寓此番面臨困境的主因。

　　“為了縮減空置率，采用高買低出的形式吸引租戶入住，使得整體利潤降低。” 王小嬙同樣指出。

　　“二房東”模式能走多遠？

　　4月18日，據《21世紀經濟報道》消息，建設銀行旗下的上海建信住房服務有限責任公司（簡稱“建信住房”）已接下杭州青客5000間房源，并在上海、南京等城市做資產調查，挑選接盤房源。

　　4月10日，張小姐收到青客客服發來的短信，內容大致為：由于青客公寓與建設銀行旗下建信住房達成戰略合作，即日起由建信住房作為公寓提供方提供住宿服務，青客作為管理方，并要求其登錄青客租房APP重新簽訂合同。

　　▲租戶收到的轉簽短信，圖片由受訪者提供。

　　據張小姐提供的轉簽建信住房合同條款截圖，轉簽建信之后，青客公寓與張小姐原本簽署的《住宿服務合同》解除，雙方互不追究違約責任。張小姐此前繳納的履約保證金、服務費保證金改由建信住房向青客公寓收取，張小姐無需另行支付;租金貸由青客公寓負責與張小姐結算相關費用。

　　▲轉簽建信合同截圖，由受訪者提供。

　　“青客此舉的意義是解決當下資金流緊張的局面，因為目前涉及的房源量不多，預估解困的程度不大。”王小嬙表示。

　　嚴躍進同樣認為，青客此舉意在轉移當下的矛盾和困難，加之建行近兩年來亦有做長租公寓的規劃，用于當前應急是沒問題的。但他同時指出，建行本身是金融機構，提供金融服務，而青客公寓又涉及租金貸的使用問題，若后續建行參與租金貸業務，如何防范風險是個問題。

　　“青客公寓的首要任務是解決房東的租金拖欠問題，并保障好租客的利益，后續的糾紛便容易解決。為應對目前的資金壓力，青客公寓可以適當增加貸款，用于支付拖欠的費用，這是短期內應急的一種解決方法。”嚴躍進表示。

　　疫情催化下，以青客公寓為代表的“二房東”模式，還有沒有未來?

　　“青客公寓的‘二房東’模式，最大缺點在于‘租金差’缺乏彈性，容易受到季節、市場、政策等因素影響。通過‘租金差’來獲取利潤的模式，是非常難的。” 中國城市房地產研究院院長謝逸楓對無冕財經(ID：wumiancaijing)研究員表示，且青客公寓過多地利用資本運作來獲取資金，實則屬于“高成本、低成長”資金鏈模式，難以彌補其本身的模式漏洞。

　　王小嬙則進一步表示，疫情下，一部分租戶為了避免麻煩被迫選擇續租，一部分租戶延緩外出務工時間，對租房市場的需求確實帶來了沖擊。對長租公寓企業更是一輪新的考驗。

　　對于長租公寓的“二房東”模式，謝逸楓表示，目前大部分的長租公寓均處于虧損狀態，“退出的話，損失可能更慘重，不退出，則還要持續虧損”。就目前而言，可能的解決方法有四個：一是獲得更多的低價房源;二是由銀行給予扶持，提供低息貸款;三是嘗試輕資產模式，輸出管理系統和品牌;四是拓展新的利潤增長點。

　　嚴躍進則認為，“二房東”模式本身沒有問題，因為正常的操作模式應該是盡量拿到低價房源，但是長租公寓的問題在于市場的無序競爭把房源成本抬高，“后續還是要在房源收購上做一些規范，控制成本，防止無序競爭。”

　　無冕財經研究員就租客與房東的投訴等咨詢青客公寓公關部相關人員，截至發稿，未獲得回復。